La reciente declaración de A Coruña como zona de mercado residencial tensionado (vigente desde el 30 de julio de 2025, por un periodo inicial hasta el 30 de julio de 2028) ha despertado múltiples dudas entre los propietarios de viviendas en alquiler.
Una de las cuestiones más inquietantes es esta: ¿qué ocurre si el propietario fija una renta superior al límite permitido? ¿Se le puede sancionar?
La respuesta, hoy por hoy, es compleja: no hay un sistema sancionador plenamente operativo específico para este tipo de infracciones en muchos territorios, incluida Galicia. Vamos a analizar por qué, qué implicaciones esto tiene, y qué riesgos asumen los arrendadores.
- Mandato estatal sin sanciones específicas automáticas
La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda (norma estatal que habilita la figura de las zonas tensionadas) establece mecanismos de control de precios del alquiler en esas zonas, actualización de rentas mediante índices de referencia, límites legales a nuevas rentas, etc.
Pero dicha ley no impone directamente un régimen sancionador detallado para castigar de forma automática al propietario que exceda esos límites de renta. Si bien en el debate político se habla de sanciones, multas y mecanismos disuasorios, el texto estatal no contiene (para todo el territorio) una multa fija automática para cada incumplimiento de límite de renta.
Lo que la ley sí prevé es que las comunidades autónomas desarrollen reglamentos y mecanismos sancionadores competentes para hacer efectivas esas medidas en su ámbito territorial, cuando proceda.
- En Galicia: sanciones en materia de vivienda, pero no cuando se supera el límite de precio del alquiler.
Galicia ya cuenta con una normativa autonómica en materia de vivienda, la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia, que regula un régimen sancionador general en el ámbito de vivienda-
Algunos puntos a destacar:
- Esta ley autonómica contempla infracciones tipificadas como leves, graves o muy graves, con multas que van desde 150 € hasta 600.000 € en el tramo más alto, dependiendo de la gravedad. Pero su objeto está más enfocado a viviendas protegidas, cumplimiento normativo general de vivienda, inspección y conservación, que a la regulación específica de alquiler libre en zonas tensionadas superiores al límite de renta.
Es decir, aunque esa ley sancionadora existe, no está pensada para aplicarse directamente a situaciones de alquiler privado libre que excedan los topes de renta fijados por normativa estatal de zonas tensionadas, salvo que exista una normativa autonómica o local que lo habilite expresamente
Por tanto, ese régimen sancionador gallego actual no garantiza que haya una penalidad automática o clara cuando un arrendador fije una renta por encima del límite que le correspondería en una zona tensionada.
- Conflicto institucional: falta de regulación autonómica sancionadora en A Coruña / Galicia
El paso hacia una zona tensionada ha generado tensión política y legal local. Por ejemplo:
La alcaldesa de A Coruña ha instado a la Xunta a que impulse una normativa autonómica sancionadora que dé eficacia real a la declaración de zonas tensionadas, evitando que se quede en un gesto meramente simbólico. Sin embargo, estos últimos sostienen que la competencia para aplicar sanciones corresponde al Estado, ya que la legislación vigente atribuye al ámbito estatal la regulación sancionadora de carácter general.
Mientras tanto, en medios locales se apunta a la existencia de “flecos sueltos”, ya que distintas administraciones podrían acabar derivándose la responsabilidad unas a otras, lo que genera inseguridad jurídica. En este contexto, algunos propietarios incluso han manifestado su disposición a “asumir la multa” antes que reducir la renta, convencidos de que el riesgo de una sanción inmediata es bajo.
Todo ello pone de relieve una evidente laguna normativa: aunque la declaración de zonas tensionadas está en vigor, en la práctica no existe todavía un marco sancionador claro y plenamente operativo que garantice el cumplimiento de los límites de alquiler en buena parte de Galicia.
- Riesgos reales para el propietario, más allá de las sanciones automáticas
Aunque hoy no sea seguro que haya sanciones inmediatas por exceder el límite de renta en A Coruña o Galicia, los propietarios deben ser conscientes de otros riesgos importantes:
4.1 Nulidad o impugnación de cláusulas
Si la renta pactada es manifiestamente abusiva frente al límite legal aplicable, un inquilino podría impugnar el contrato o pedir la declaración de nulidad de las cláusulas que fijan esa renta abusiva. En tal caso, el contrato podría ajustarse al límite legal o la cláusula declararse nula judicialmente.
4.2 Pérdida de beneficios fiscales o deducciones
La ley estatal y normativa autonómica prevén incentivos fiscales (por ejemplo, reducción del 90 % en el IRPF en determinados casos cuando se reduce la renta frente al índice de referencia) para aquellos propietarios que cumplan los límites. Si no se cumplen esos requisitos, el propietario puede perder dichos beneficios.
4.3 Riesgo reputacional, contenciosos y costes legales
Un conflicto con el inquilino puede derivar en demandas, actuaciones administrativas, procedimientos judiciales o administrativos costosos. Eso puede generar desgaste, desembolsos legales y riesgos de imagen.
4.4 Efectos en contratos futuros y cláusulas de actualización
Un exceso de renta mal pactado puede invalidar cláusulas de actualización futuras, afectar la validez de subidas y propiciar que el arrendamiento completo quede bajo sospecha legal.
4.5 Inseguridad jurídica ante cambios normativos
La normativa relativa a alquileres, zonas tensionadas y sanciones puede evolucionar con rapidez. Un contrato que hoy parece “arriesgado, pero tolerable” puede volverse problemático si la normativa autonómica o local sancionadora se activa con efectos retroactivos o se interpreta de forma expansiva.
5. Preguntas frecuentes sobre el límite de renta en zonas tensionadas
- ¿Pueden multarme si fijo un alquiler superior al límite en A Coruña?
Hoy no existe una sanción automática clara en Galicia, pero sí riesgos contractuales y fiscales. - ¿Puede un inquilino impugnar el contrato si pago más del límite legal?
Sí, puede solicitar la nulidad de la cláusula abusiva y pedir la reducción de la renta. - ¿Perderé beneficios fiscales si no respeto los topes de renta?
Correcto. No podrá aplicar las reducciones fiscales en IRPF que prevé la normativa. - ¿Qué pasa si la Xunta desarrolla un reglamento sancionador más adelante?
Podría aplicarse incluso a contratos ya vigentes, y sería discutible si genera efectos retroactivos. - Cómo manejar esta incertidumbre desde el punto de vista del propietario / inversor
Para minimizar riesgos, desde Bonome Abogados podrías aconsejar lo siguiente:
Vigilar el desarrollo normativo autonómico y local
- Mantenerse actualizado sobre la normativa sancionadora en Galicia o en A Coruña, para anticiparse a eventuales sanciones que antes no existían.
- Documentar y justificar mejoras
Si la renta supera ligeramente el límite por mejoras, rehabilitación, acondicionamiento energético o accesibilidad, hay normativa que permite aplicar hasta un 10 % adicional si cumple ciertos criterios (en contratos nuevos). Eso debe acreditarse documentadamente. - Incluir cláusulas flexibles / mecanismos de ajuste
Diseñar los contratos con cláusulas que permitan adaptarse al límite legal o ajustes futuros, para reducir el riesgo contractual ante cambios normativos. - Asesoramiento especializado y revisión
Antes de firmar o prolongar contratos, pedir revisión jurídica para verificar que no se infringen límites legales o se está expuesto a posibles acciones del inquilino o la administración. - Transparencia e información al inquilino
Dejar constancia por escrito del criterio aplicado para fijar la renta, del índice de referencia usado, de los elementos que justifican incrementos, etc., para prevenir reclamaciones.
CONCLUSIONES
En la práctica actual, no existe una sanción automática y garantizada por superar el límite de renta en zonas tensionadas en Galicia, aunque la normativa estatal lo prevé de forma genérica y obliga a las comunidades autónomas a desplegar mecanismos sancionadores. En el caso concreto de A Coruña, hasta ahora no se ha desarrollado un régimen sancionador específico plenamente operativo para el alquiler privado abusivo.
Sin embargo, esa ausencia de sanciones no implica impunidad. Los riesgos —contractuales, fiscales, reputacionales— son reales. Por ello, los arrendadores deben actuar con prudencia, adaptarse a los límites legales y contar con apoyo jurídico especializado.
Si usted es propietario o va a poner en alquiler una vivienda en zona tensionada (como A Coruña), no actúe sin asesoramiento. En Bonome Abogados podemos revisar su contrato, calcular su límite legal, adaptar cláusulas y reducir su exposición al riesgo. Contáctenos y asegure su inversión frente a las reglas cambiantes del alquiler.