Claves legales bajo la nueva normativa

Desde el 30 de julio de 2025, A Coruña ha sido declarada «zona de mercado residencial tensionado» conforme a la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda. Esta medida afecta a todo el término municipal y condiciona de manera directa los contratos de arrendamiento. Si tienes viviendas alquiladas en A Coruña (o planeas ponerlas en el mercado), la declaración como zona tensionada afecta directamente tus derechos y obligaciones.

 

¿Qué implica que una vivienda esté en zona tensionada?

 

Implica que se aplican límites a la renta inicial, restricciones a su actualización y posibles prórrogas extraordinarias en beneficio del inquilino. Estas normas afectan tanto a pequeños propietarios como a grandes tenedores (más de 10 inmuebles).

 

Limitaciones sobre la renta (art. 17 LAU):

 

• No puede superar la última renta vigente en los últimos cinco años, aplicando actualizaciones previas.
• Puede incrementarse hasta un 10% adicional por rehabilitación, mejora energética, accesibilidad o duración del contrato superior a 10 años.
• Si el arrendador es gran tenedor, la renta debe ajustarse al índice de referencia

 

Actualización anual de la renta (art. 18 LAU):

 

• Solo si hay pacto expreso entre las

 

• Si no se indica índice, se aplica el Índice de Garantía de Competitividad

 

-Nunca podrá superar el IPC anual.

 

• Requiere notificación escrita; también vale una nota en el recibo

 

Prórrogas y recuperación del inmueble:

 

• Duración legal de 5 años (7 si arrendador es persona jurídica) y prórroga tácita de hasta 3 años.
• Prórroga extraordinaria de hasta 3 años más si la vivienda está en zona tensionada y el inquilino lo solicita.
• El propietario solo podrá oponerse si acredita causa legal, como necesidad de la vivienda para sí o familiares.

Esta prórroga es aplicable en todo contrato de arrendamiento que se acabe; es decir, para todos los contratos en zonas tensionadas, incluso, para los firmados antes de su entrada en vigor, por el hecho de ser una medida extraordinaria.

 

 

Fiscalidad y sanciones:

 

• Bonificación fiscal en IRPF de hasta el 90% si se reduce la renta al nuevo inquilino cumpliendo índice.

 

En definitiva,

 

La normativa sobre arrendamientos urbanos es más complicada de lo que puede parecer a simple vista. Cada reforma legal, cada cambio normativo y cada sentencia relevante han ido tejiendo una red de requisitos y excepciones donde hasta un detalle aparentemente menor puede cambiar por completo las reglas del juego. Lo que funcionaba hace cinco años hoy puede no ser válido, y lo que parece

 

una cláusula inocua podría comprometer seriamente tus derechos como propietario.

Un ejemplo de lo anterior es que muchos propietarios desconocen que cada contrato de alquiler se rige por la legislación vigente en el momento de su firma, no por la normativa actual. Esto significa que pequeños detalles como la fecha de formalización pueden determinar derechos y obligaciones completamente diferentes. Esta complejidad oculta hace imprescindible contar con asesoramiento especializado para navegar con seguridad por el cambiante marco legal de los arrendamientos.

 

 

Preguntas Frecuentes

 

¿Qué implica alquilar en una zona de mercado residencial tensionado?

 

Firmar un contrato de alquiler en una zona tensionada implica que deberás respetar límites de renta, tanto si eres pequeño propietario como gran tenedor. Además, el contrato podrá estar sujeto a prórrogas forzosas a favor del inquilino, y cualquier subida deberá justificarse.

¿Qué se entiende por zona de mercado tensionado?

 

Son áreas donde el precio del alquiler supera el 30% de los ingresos medios de los hogares. Esta declaración depende de las administraciones autonómicas y estatales y tiene efectos legales inmediatos en los contratos.

¿Qué ocurre si no cumplo con las condiciones legales de estas zonas?

 

Se pueden imponer sanciones económicas importantes, de hasta 60.000 € por infracción muy grave, además de nulidad de cláusulas abusivas en el contrato. También puede haber consecuencias fiscales si se aplican deducciones de forma incorrecta.

 

¿Qué derechos tienen los inquilinos en zonas tensionadas?

 

Los inquilinos cuentan con mayor protección: limitación de rentas, derecho a solicitar prórrogas extraordinarias y acceso a bonificaciones o ayudas públicas si cumplen ciertos requisitos de edad o ingresos.

¿Qué pasa si alquilo mi piso por primera vez?

 

Si alquilas tu piso por primera vez en A Coruña (zona tensionada), deberás fijar el precio según el Índice de Referencia oficial.

¿Cómo saber si mi vivienda está afectada?

 

Consulta el mapa oficial del Ministerio de Vivienda: www.mivau.gob.es/mapa- alquiler

En Bonome Abogados contamos con amplia experiencia en arrendamientos urbanos: redacción de contratos conforme a la normativa vigente, asesoramiento para recuperar tu vivienda y defensa legal frente a inquilino u otros conflictos.

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