Cuando llega la fecha de vencimiento de un contrato de alquiler, muchas personas dan por hecho que la relación contractual se ha terminado. No siempre es así. La vigencia real de un contrato de arrendamiento de vivienda depende tanto de lo que figura en el contrato como de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la modificación que estaba vigente en la fecha de la firma.

La LAU es una norma imperativa, lo que significa que sus reglas se imponen incluso aunque arrendador e inquilino hubieran pactado otra cosa distinta en el contrato. Dicho de otro modo: no basta con lo que ponga en el papel, porque la ley “corrige” lo que sea contrario a lo que ella establece.

Un ejemplo muy claro es la duración. A día de hoy, aunque en tu contrato de arrendamiento de vivienda figure que tiene una duración de un año, esa cláusula no es válida por sí sola. La LAU establece un mínimo legal de entre tres y cinco años, según la normativa que estuviera en vigor en la fecha de firma. Por tanto, aunque hayas pactado un año, en realidad el contrato se prorrogará automáticamente hasta alcanzar ese mínimo legal. En muchos casos la verdadera duración la marca la LAU

A lo largo de los años la duración mínima que la LAU ha fijado en distintos momentos ha variado, y puede oscilar entre tres y cinco años según la reforma que aplicara al contrato, e incluso alcanzar siete años cuando el arrendador es persona jurídica. Esto significa que no basta con fijarse en la fecha del contrato: es imprescindible comprobar qué modificación de la LAU regía en el momento de la firma para calcular correctamente las prórrogas.

¿Qué puede pasar cuando vence el contrato?

Cuando se alcanza la fecha de vencimiento y se han agotado las prórrogas legales previstas por la LAU, la relación arrendaticia puede evolucionar de dos maneras.

• Por una parte, puede producirse una prórroga legal: si, conforme a la redacción de la LAU aplicable a la firma, todavía no se ha alcanzado la duración mínima exigida, el contrato se prorroga de forma automática hasta completar ese periodo legal, y el arrendatario conserva la protección que la ley le otorga.

• Por otra parte, si las prórrogas legales ya se han consumido pero el inquilino permanece en la vivienda y el propietario sigue aceptando la renta sin oponerse, se puede producir la llamada tácita reconducción.

En el supuesto de la tácita reconducción nace un nuevo contrato que reproduce las condiciones del anterior salvo su duración: cuando la renta se fija y abona mensualmente, la renovación se entenderá por meses; si la renta se establecía anualmente, la renovación será por un año completo

Artículos relevantes y su explicación

Es importante conocer los preceptos aplicables:

– Art. 9 LAU: regula aspectos relacionados con la duración mínima que la Ley establece para los arrendamientos de vivienda según su redacción aplicable en cada momento.

– Art. 10 LAU: establece cómo se producen las prórrogas automáticas y los plazos de preaviso y comunicación para que las partes manifiesten su voluntad de no renovar.

– Art. 1566 del Código Civil: regula la tácita reconducción y establece que, si tras el vencimiento el arrendatario permanece y el arrendador consiente, se entiende que nace una reconducción transcurridos quince días desde el vencimiento salvo requerimiento previo.

– Arts. 1577 y 1581 del Código Civil: concretan la duración aplicable en la reconducción: cuando no existe plazo fijado, la duración se vincula a cómo se haya configurado la renta (por años si la renta era anual, o por meses si era mensual)

 Implicaciones prácticas e inconvenientes

¿Por qué importa distinguir entre prórroga legal y tácita reconducción? Porque las consecuencias prácticas son muy distintas:

• En la prórroga legal, el inquilino mantiene la estabilidad y las garantías que la LAU le proporciona: condiciones claras para actualización de la renta, plazos para resolución y normas protectoras.
• En la tácita reconducción, en cambio, la relación es más frágil: al tratarse de un nuevo contrato de duración normalmente corta (mes a mes si la renta se abona mensualmente), el arrendador puede extinguirlo con un preaviso breve —por ejemplo, un mes cuando la reconducción es mensual—, lo que deja al inquilino en una posición de mayor vulnerabilidad.

Para el propietario, aceptar pagos sin oponerse tras el vencimiento implica el riesgo de quedar vinculado por la reconducción y ver limitada su capacidad para recuperar el inmueble en el corto plazo.

 Conclusión:

No es suficiente con mirar una fecha en el contrato para saber si éste sigue en vigor. Hay que comprobar (i) qué redacción de la LAU aplicaba a la fecha de firma, (ii) si las prórrogas legales se han consumido y (iii) si tras el vencimiento se ha producido tácita reconducción. Las variaciones legislativas han colocado la duración mínima en un rango entre tres y cinco años en distintos momentos recientes, y conocer esa diferencia puede ser determinante para la protección jurídica de arrendadores e inquilinos