Comprar una vivienda es una de las operaciones jurídicas más relevantes para cualquier particular. Aunque a primera vista pueda parecer un trámite sencillo, en la práctica intervienen numerosos aspectos legales, urbanísticos y fiscales que pueden generar problemas serios si no se controlan. Entre fincas antiguas, herencias sin ordenar y construcciones levantadas hace décadas, no es raro encontrarse con problemas.

Y es que las particularidades del mercado gallego no son iguales a las del resto de España. Aquí hay fincas antiguas con mucha historia, documentación que ha pasado por varias generaciones, obras que se hicieron “como se hacía antes” y demás situaciones que, sin experiencia local, pueden obviarse.

Lo primero es realizar una revisión legal de la propiedad

La verificación del inmueble es el paso más eficaz para evitar riesgos. En Galicia es habitual encontrar diferencias entre Registro y Catastro, servidumbres antiguas no documentadas, construcciones anexas sin inscribir y situaciones de rústica con gran repercusión urbanística. También es fundamental comprobar cargas, hipotecas, embargos o anotaciones que puedan afectar a la compra. Si no se estudian estas cuestiones al principio, la operación puede complicarse más de lo previsto.

Quien vende y en qué situación está

Otro punto que suele dar más trabajo del que parece es la situación del vendedor. En teoría, basta con ver si es titular registral; en la práctica, no siempre coincide. Herencias sin aceptar, divorcios mal cerrados, copropiedades antiguas… En Galicia, con viviendas que pasan de generación en generación, esto se ve mucho. Un profesional revisa la identidad y titularidad real del vendedor, su capacidad legal y su situación fiscal, lo que permite detectar estos problemas antes de firmar, evitando bloqueos, retrasos y posibles pérdidas económicas.

Los impuestos aplicables a la compraventa

El impuesto aplicable depende de si la vivienda es nueva o usada, si el vendedor es particular o promotora, si eres residente o no residente, etc. En general, no es complicado, pero sí se presta a sorpresas. Basta con confundir dos conceptos para que la compra salga bastante más cara de lo previsto. Y si el comprador es extranjero, se suman obligaciones fiscales que conviene tener claras desde el principio, no después de firmar.

Dependiendo del tipo de operación puede corresponder ITP, IVA, AJD o plusvalía municipal. Cada supuesto exige un análisis concreto y una mala planificación puede encarecer la compra miles de euros o generar incidencias posteriores.

Los contratos previos: arras y reservas

En Galicia las inmobiliarias suelen manejar dos documentos: el contrato de reserva y el contrato de arras. El primero se presenta como algo “informal”, casi un simple justificante para apartar la vivienda, pero puede comprometer más de lo que parece. El segundo, las arras, es directamente vinculante.

Firmarlos sin revisar las cláusulas es arriesgado. Por ejemplo, es habitual que el comprador entregue dinero antes de confirmar si la vivienda tiene un problema urbanístico o registral y, cuando aparece, ya es tarde para recuperarlo. Un abogado, aquí, evita que el comprador asuma obligaciones que no le corresponden y asegura que solo se pague cuando la operación es realmente segura.

Un abogado ajusta las cláusulas a la realidad del inmueble, fija plazos razonables, delimita responsabilidades y evita penalizaciones desproporcionadas. El objetivo es proteger al cliente y asegurar que solo entrega dinero cuando la operación es jurídicamente viable.

Notaría, Registro y gestiones posteriores

La parte de la notaría parece sencilla, pero conviene llegar con la escritura revisada y con toda la documentación revisada, ya que algunas operaciones se atascan por detalles mínimos. Después viene la inscripción y los cambios de suministros, pasos que parecen menor pero que, si se hacen mal, generan inconvenientes meses después.

 Lo habitual es que el comprador no quiera preocuparse de nada de esto lo cual es más que comprensible.

La labor jurídica de coordinación con la notaría, la revisión de la escritura antes de firmar, la comprobación final de cargas, así como la inscripción registral y gestiones posteriores como el cambio de suministros o el seguimiento de la liquidación de impuestos, evita errores que pueden generar problemas años después.

Principales preocupaciones de quienes compran

De la misma manera, lo que más suele inquietar en mayor medida al comprador acostumbra a ser siempre lo mismo: que existan problemas ocultos, que los contratos tengan letra pequeña, que los impuestos no estén bien calculados, no poder desplazarse para gestionar trámites o que el vendedor esté aprovechando la falta de experiencia del comprador

Todo esto se reduce drásticamente cuando hay un abogado analizando la operación desde el comienzo, un abogado especializado aporta seguridad, transparencia y acompañamiento desde el inicio hasta el final de la operación.

Trámites adicionales cuando el comprador es extranjero

Los compradores extranjeros que adquieren vivienda en Galicia suelen necesitar NIE, apertura de cuenta bancaria española, representación mediante poder notarial y documentación clara en su idioma. Contar con asistencia jurídica facilita el proceso, reduce desplazamientos y garantiza que todos los requisitos se cumplen correctamente.

La importancia de trabajar con un abogado que conoce Galicia

El conocimiento específico del mercado gallego y de su casuística urbanística marca la diferencia. Un abogado con experiencia en compraventas locales detecta riesgos que pasan inadvertidos para el comprador, controla cada fase del proceso y vela una operación segura y sin sobresaltos.

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Bonome Abogados, con sede en A Coruña, destaca por su experiencia en operaciones inmobiliarias para compradores españoles y extranjeros.

Contando con un conocimiento específico del mercado gallego y de su casuística urbanística, ofreciendo siempre una revisión rigurosa de la situación jurídica del inmueble, así como una gestión clara y eficiente, acompañando en todos los pasos, de forma clara y práctica.  Siendo un despacho moderno, ágil y digitalizad.