No hace falta que alguien fallezca para que una propiedad compartida se convierta en un problema. Cuando una pareja se separa y ninguno de los dos puede o quiere quedarse con el inmueble, o cuando dos personas compran juntas una vivienda y más adelante sus caminos se separan, el resultado es el mismo: un pro indiviso que bloquea la vida de todos sus titulares.

La herramienta legal para salir de esa situación es idéntica a la que se aplica en los casos de herencia: la extinción de condominio. Pero los matices cambian según el origen de la copropiedad.

Qué es un pro indiviso fuera del ámbito hereditario

Un pro indiviso existe siempre que varias personas son titulares de un mismo bien, con independencia de cómo llegaron a serlo. La ley no distingue entre herederos, excónyuges o socios: las reglas de la comunidad de bienes se aplican por igual.

Artículo 392 Código Civil

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.

La diferencia con la herencia es principalmente práctica: en un divorcio o en una compra conjunta suele haber más documentación económica compartida, hipotecas pendientes y una historia de convivencia o de proyecto común que complica la negociación.

El pro indiviso en el divorcio

En muchas separaciones, el inmueble compartido es el activo más importante que hay que resolver. Y también el que más conflicto genera, porque a la cuestión económica se suma la carga emocional.

Los escenarios más frecuentes son los siguientes:

Uno de los cónyuges permanece en la vivienda con los hijos. El convenio regulador puede prever el uso de la vivienda para el progenitor custodio durante un tiempo determinado, pero eso no resuelve la copropiedad. Cuando ese plazo vence o cuando los hijos alcanzan la independencia, el conflicto sobre qué hacer con el inmueble reaparece.

No hay acuerdo sobre el valor. Cada parte estima que la vivienda vale más o menos en función de sus intereses. Sin consenso sobre el precio, ninguna transacción avanza.

Hay hipoteca pendiente. La entidad financiera es un actor más en la ecuación. Sin su consentimiento, no puede haber cambio de titularidad, y obtenerlo no siempre es sencillo.

Cuando las negociaciones se estancan, la acción de división de la cosa común permite al tribunal ordenar la venta en pública subasta y el reparto del importe resultante, con independencia de que alguno de los copropietarios no quiera vender. Pero recordemos:

Artículo 400 Código Civil.

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

¿Y si hay una hipoteca? La existencia de una carga hipotecaria no impide iniciar el procedimiento de extinción de condominio. Lo que cambia es que, antes de repartir el importe de la venta, habrá que cancelar la deuda pendiente con el banco. Si el valor de tasación no cubre la hipoteca, la situación se complica y requiere un análisis más detenido.

El pro indiviso entre particulares

No todas las copropiedades nacen de una herencia o relación sentimental. Dos amigos que compran un piso para invertir, dos hermanos que adquieren un local para montar un negocio, o dos socios que se hacen con una propiedad para alquilarla son situaciones que se dan con frecuencia.

Mientras la relación funciona, el acuerdo tácito es suficiente. Cuando se rompe, emerge el mismo problema que en cualquier otro pro indiviso: uno quiere vender, el otro no. O los dos quieren vender, pero a precios distintos. O uno quiere alquilar y el otro prefiere esperar.

El derecho no obliga a ninguno de los copropietarios a permanecer en esa situación de forma indefinida. Cualquiera de ellos puede instar la división de la cosa común, y el tribunal resolverá si no hay acuerdo.

¿Puede un copropietario vender su parte a un tercero sin avisar al otro?

Técnicamente sí, pero el otro copropietario tiene derecho de tanteo y retracto (puede adquirir esa parte en las mismas condiciones antes de que pase a manos de un extraño). Si no se le notifica correctamente la transmisión, podrá ejercer el retracto con posterioridad.

Este mecanismo, pensado para proteger al resto de copropietarios, puede convertirse en un arma de doble filo, si uno de los titulares transmite su cuota a un tercero sin informar al otro, el conflicto deja de ser entre personas conocidas y puede implicar a un fondo de inversión o a un comprador con intereses muy distintos.

¿Tiene derecho el copropietario que ocupa a vivir sin compensar al otro?

La respuesta es la misma que en los casos de herencia: no.

Si uno de los copropietarios ocupa el inmueble en exclusiva, está impidiendo al otro el uso y disfrute de lo que legalmente le corresponde. La jurisprudencia española reconoce el derecho a reclamar una compensación económica por ese uso exclusivo, proporcional a la cuota de participación de quien no puede usar el bien.

Esto es independiente de que haya o no divorcio en curso, de que exista o no hipoteca, y de que la relación entre las partes sea buena o mala. El derecho a la compensación nace del hecho objetivo de la ocupación exclusiva.

Los gastos durante el conflicto ¿Quién paga qué?

El IBI, la comunidad de propietarios, el seguro del hogar, las posibles derramas y, en su caso, la cuota hipotecaria siguen venciendo mientras el conflicto permanece sin resolver.

Si uno de los copropietarios está asumiendo en solitario estos gastos, tiene derecho a reclamarlos al otro en el momento de la liquidación. Si nadie los paga, el inmueble acumula deudas que complican cualquier operación futura.

Documentar desde el principio quién paga qué es fundamental. Y contar con asesoramiento para hacerlo correctamente puede marcar la diferencia entre recuperar lo que se ha adelantado o perderlo.

Las dos vías para salir del bloqueo

Acuerdo entre las partes

Si los copropietarios alcanzan un consenso, la extinción se formaliza ante notario. Uno se queda con el inmueble compensando al otro, o se vende a un tercero y se reparte el importe. Es la opción más ágil y menos costosa en tiempo, dinero y desgaste personal.

Vía judicial

Cuando no hay acuerdo, cualquiera de los copropietarios puede acudir al juzgado solicitando la división de la cosa común. Si el bien no admite división física, como es el caso de una vivienda o un local, el juez ordenará su venta en pública subasta y el reparto del importe entre los copropietarios en proporción a su cuota.

El inicio del procedimiento, o incluso la recepción de un requerimiento formal previo, suele impulsar a la otra parte a negociar. En muchos casos, el conflicto se resuelve antes de llegar a juicio.

Dos casos típicos

Divorcio bloqueado por desacuerdo sobre el valor del inmueble

Una pareja divorciada en A Coruña lleva tres años sin resolver el inmueble que compraron juntos. Ella vive en él con los hijos, él sigue pagando la mitad de la hipoteca desde su nuevo domicilio. No hay acuerdo sobre el precio: él lo tasa a la baja para poder quedárselo; ella exige el valor de mercado real.

Tras acudir a un abogado, se envía un requerimiento formal y se propone una tasación pericial independiente. En menos de cuatro meses, ambas partes aceptan el valor tasado. Ella se queda con el inmueble subrogándose en la hipoteca y compensando económicamente al otro. El conflicto queda resuelto sin necesidad de juicio.

Copropiedad entre amigos que ya no se hablan

Dos amigos compraron un piso en Vigo hace seis años para alquilarlo. La relación se deterioró y uno de ellos dejó de responder a las comunicaciones del otro. El piso sigue alquilado, pero los ingresos se han interrumpido y ninguno de los dos puede actuar sobre el inmueble sin el consentimiento del otro.

El copropietario que actúa presenta la demanda de división de la cosa común. Antes de la vista, el otro propone llegar a un acuerdo. Acuerdan la venta a un tercero y el reparto del importe. El proceso judicial sirve, en este caso, como catalizador de una negociación que de otro modo habría tardado años.

Preguntas frecuentes

¿Puede el juez obligar a vender si uno de los copropietarios no quiere? Sí. La acción de división de la cosa común permite obtener una resolución judicial que ordene la venta en pública subasta, con independencia de la voluntad de alguno de los titulares.

¿Qué pasa si el inmueble tiene hipoteca y el banco no acepta la subrogación? Si ninguno de los copropietarios puede asumir la hipoteca en solitario y el banco no acepta cambios en la titularidad, la venta a un tercero puede ser la única salida viable. El importe obtenido deberá destinarse primero a cancelar la deuda pendiente.

¿Puede uno de los copropietarios alquilar el inmueble sin el consentimiento del otro? No. Los actos de administración y disposición sobre el inmueble compartido requieren el acuerdo de todos los copropietarios. Un contrato de arrendamiento firmado por uno solo de los titulares puede ser impugnable.

¿Cuánto tarda el proceso judicial en Galicia? Cuando no hay acuerdo y es necesario acudir al juzgado, el procedimiento de división de la cosa común se resuelve habitualmente en un plazo de entre uno y dos años, dependiendo de la carga del juzgado y de la actitud de las partes. En muchos casos, el inicio del procedimiento acelera la negociación.

¿Puede un copropietario reclamar mejoras que hizo en el inmueble? Depende de si las obras contaron con el consentimiento del resto de copropietarios. Las realizadas de forma unilateral no generan automáticamente un derecho a compensación, aunque pueden dar lugar a una reclamación en determinadas circunstancias.

¿Tienes este problema en A Coruña o en Galicia?

Si eres copropietario de un inmueble y no puedes disponer de él porque el otro titular bloquea cualquier decisión, existe una salida legal. Tanto si el origen del conflicto es un divorcio, una compra conjunta o cualquier otra situación de copropiedad, el primer paso es conocer con precisión qué derechos te asisten y qué opciones tienes sobre la mesa.

En Bonome Abogados, despacho con sede en A Coruña y actuación en toda Galicia, contamos con experiencia en extinciones de condominio, divorcios y conflictos entre copropietarios. Ofrecemos un asesoramiento riguroso, orientado a soluciones eficaces y con un trato cercano. No dude en consultarnos.