La estampa de bajos comerciales vacíos se ha convertido en una constante en A Coruña. Ante esta realidad, surge una pregunta recurrente: ¿se pueden convertir estos locales en viviendas? Para un inversor, representa la posibilidad de un activo de alta rentabilidad (como un Airbnb). Para un propietario particular, puede ser la solución a una necesidad de vivienda propia o una fuente de ingresos vía alquiler tradicional.
Sin embargo, lo que parece una idea lógica es, en realidad, una compleja carrera de obstáculos legales y urbanísticos. El proceso en 2025 está fuertemente condicionado por una nueva normativa clave: la ordenanza municipal de A Coruña, aprobada en junio de 2025 (BOP del 16 de junio).
Esta guía desgrana los requisitos, los filtros y los riesgos reales del proceso, con especial atención a las nuevas limitaciones para los pisos turísticos.
El Origen de la Regulación: Zonas Saturadas y Convivencia
Antes de analizar el «cómo», es crucial entender el «porqué» de la nueva ordenanza de 2025. El auge descontrolado de las Viviendas de Uso Turístico (VUT) en la última década generó varios problemas que el Concello busca atajar:
- Gentrificación y Acceso a la Vivienda: El «efecto Airbnb» disparó los precios del alquiler residencial, desplazando a los residentes de larga duración fuera de sus barrios.
- Convivencia Vecinal: El trasiego constante de turistas, el ruido, las fiestas y los problemas de seguridad en los portales generaron un rechazo creciente en las comunidades de propietarios.
- «Hotelización» de Barrios: La pérdida de población residencial lleva a la pérdida del comercio de proximidad y a la «muerte» del tejido social del barrio.
Para combatir esto, la ordenanza de 2025 (basada en el BOP que mencionas) introduce el concepto de «zonas saturadas», o lo que es lo mismo, 0,5 VUT por cada 100 habitantes en un distrito censal.
¿Cómo afectan estas zonas? En la práctica, la nueva normativa limita o prohíbe directamente la concesión de nuevas licencias de VUT en áreas que se consideran saturadas. Aunque un inversor logre convertir un bajo en vivienda (Fase 1), se encontrará con un muro si su propiedad está en una de estas zonas:
- Zonas de Máxima Restricción (previsiblemente): Ciudad Vieja y Pescadería (Orzán, Rúa Real, Barrera). Aquí, la implantación de nuevas VUT será, con alta probabilidad, inviable.
- Zonas de Alta Restricción: Áreas del Ensanche (Plaza de Lugo, Plaza de Vigo) y barrios con alta presión turística como Monte Alto (zona de la Torre de Hércules).
Para un inversor de VUT, la ubicación del bajo es, por tanto, el primer y más importante filtro.
Fase 1: La Odisea Urbanística (De Local a Vivienda)
Esta es la fase fundamental. Antes de pensar en turismo, el inmueble debe ser legalmente una «vivienda». Esto no depende de la Xunta, sino 100% del Concello de A Coruña y su Plan General de Ordenación Municipal (PGOM).
Requisitos Urbanísticos y Legales Clave:
- Iluminación y Ventilación: Es el gran escollo. La vivienda debe tener suficiente iluminación natural y ventilación cruzada. No basta con la fachada; a menudo se exige que las estancias «vivan» (tengan ventanas) a la calle principal o a un patio de manzana de dimensiones adecuadas. Un local «tubo» sin ventanas traseras rara vez lo cumple.
- Altura Mínima: Los techos deben tener una altura libre mínima (generalmente 2,50 metros), lo cual puede ser un problema si hay que instalar falsos techos para climatización o aislamientos.
- Accesibilidad: La vivienda debe ser accesible. Si el local está por debajo o por encima de la «cota cero» de la acera, puede requerir costosas rampas o soluciones que no siempre son viables.
- Salida de Humos: La cocina requiere una salida de humos independiente que vaya hasta la cubierta del edificio. Instalar este conducto a través de los patios o fachadas suele generar un enorme conflicto con la comunidad.
- Presentación de un Proyecto de Cambio de Uso (firmado por un arquitecto).
- Solicitud y obtención de la Licencia de Obra y Cambio de Uso del Concello.
- Ejecución de la obra.
- Obtención de la Licencia de Primera Ocupación (LPO) o Cédula de Habitabilidad, que certifica que el local ya es una vivienda legal.
Para el propietario particular que quiere vivir o alquilar a largo plazo, el camino termina (con éxito) aquí. Ya tiene una vivienda legal. Para el inversor, solo ha superado el primer filtro.
Fase 2: El Laberinto Turístico (De Vivienda a VUT)
Con la LPO en la mano, el inversor inicia la Fase 2 para legalizarla como VUT (tipo Airbnb). Aquí es donde colisionan la normativa autonómica y la nueva normativa municipal.
- El Trámite Autonómico (Xunta de Galicia)
El proceso base se rige por la normativa de la Xunta (reflejada en el DOG del 15/09/2023). Consiste en:
- Presentar una Declaración Responsable ante Turismo de la Xunta.
- En ella, el propietario declara que tiene la LPO (de la Fase 1) y que la vivienda cumple los requisitos de equipamiento (calefacción, mobiliario, etc.).
- La Xunta otorga un número de registro REAT (Rexistro de Empresas e Actividades Turísticas).
¡Ojo! Este registro es un error común. El REAT no es una licencia para operar. Es solo un censo. El permiso real lo da el Concello.
- El Muro Municipal (Ordenanza A Coruña 2025)
Aquí entra en juego la ordenanza de junio de 2025. El Concello utilizará este nuevo poder para regular la implantación. Los dos filtros decisivos que la normativa introduce para las VUT en planta baja son:
- Filtro de Zona: Como se vio en la Sección 1, si el bajo está en «zona saturada», el Concello denegará la compatibilidad de uso turístico, y el número REAT de la Xunta no servirá de nada.
- Filtro de Ubicación Vertical (La «Regla del Bajo o Primero»): Esta es una de las restricciones más importantes de la nueva ordenanza, diseñada para «aislar» el uso turístico del residencial. La norma establece que el uso de VUT solo será compatible en:
Edificios de uso turístico exclusivo: Es decir, un edificio completo dedicado a esta actividad, sin vecinos residenciales.
En edificios de uso mixto (viviendas y otros), el uso VUT se limita exclusivamente a:
-Plantas bajas: El local reconvertido.
-Plantas primeras: Solo si no existe una vivienda en la planta inferior. Es decir, debe ser un primer piso situado encima de un local comercial, oficinas o el portal, pero nunca encima de otra vivienda.
- Filtro de Acceso: Esta es la clave técnica. Para minimizar las molestias a los vecinos, la nueva ordenanza exige que las VUT en planta baja tengan acceso independiente y exclusivo desde la vía pública.
Implicación Real: Si la vivienda-bajo a la que se accede es a través del portal común del edificio (usando el ascensor, escaleras, etc.), no podrá ser una VUT bajo la nueva normativa. El inversor se verá forzado a alquilarla como vivienda tradicional.
El «Jefe Final»: La Comunidad de Propietarios (El Voto de 3/5)
Incluso si un inversor logra lo imposible (superar el PGOM, la obra de Fase 1, estar en zona no saturada y tener acceso independiente), aún enfrenta el obstáculo definitivo: la comunidad de vecinos.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es clara:
- Revisión de Estatutos: Lo primero es leer los Estatutos de la Comunidad. Si prohíben expresamente el uso de las viviendas como VUT (o incluso el cambio de uso o de destino de local a vivienda).
- El Acuerdo por 3/5: Si los estatutos no dicen nada, la comunidad puede tomar la iniciativa. La LPH permite que la Junta de Propietarios limite o condicione la actividad de VUT (todo dependiendo eso sí, de en qué fecha se firmaron los estatutos de la comunidad, en relación con la reforma de la LPH).
- Este acuerdo requiere el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
- Es un riesgo altísimo: un inversor puede comprar el local, gastar una fortuna en la reforma y, cuando va a empezar a operar, la comunidad convoca una junta, vota y prohíbe la actividad.
Conclusión: Un Análisis Realista del Riesgo
La conversión de bajos en A Coruña en 2025 presenta dos escenarios muy diferentes:
- Para el Propietario Particular: Es un proceso viable pero arduo. Requiere una inversión inicial fuerte en la Fase 1 (la obra de habitabilidad), pero el resultado es un activo residencial de calidad para vivir o para un alquiler tradicional estable.
- Para el Inversor de VUT : El riesgo es extremadamente alto. El camino es una «carrera de eliminación» donde debe superar: 1) la viabilidad urbanística del PGOM y los requisitos técnicos, 2) la nueva ordenanza de 2025 (zonas saturadas y acceso independiente) y 3) el veto de la comunidad (voto de 3/5).
La nueva regulación municipal ha cerrado, en la práctica, la puerta a la especulación turística con bajos en las zonas más cotizadas de A Coruña, protegiendo el uso residencial. Cualquier inversión debe ir precedida de una consulta técnica y legal exhaustiva.