María Cristobo Pérez. Abogada.
La compra de una vivienda es algo que requiere de tiempo, estudio y principalmente, de dinero, ya que lo habitual es que sea la principal inversión en la vida de la mayoría de las personas. Muchas veces uno se pierde entre tanto papeleo, sea con el Banco, los acuerdos con el vendedor, etc. pero te damos unas pautas sencillas y pasos a seguir para que no te falte nada:
1.- CONTRATO DE ARRAS: se firma para que las partes adquieran un compromiso de venta y evitar que se echen atrás, lo que estaría penalizado en caso de que sean penitenciales.
El importe que el comprador entrega al vendedor suele ser entre un 5-10 % del precio del inmueble, ya que se pacta entre las partes y se descuenta del precio final cuando se escriture ante Notario la vivienda.
Una cláusula muy importante a añadir en el Contrato de Arras y que está permitida por la Jurisprudencia es que quede “supeditado a la obtención del correspondiente préstamo hipotecario por la parte COMPRADORA. Si llegado el plazo máximo establecido no se ha podido firmar la Escritura de Compraventa entre las partes por dicho motivo, este contrato quedará resuelto, produciéndose la devolución de la señal, sin que ninguna de las partes pueda reclamar cantidad alguna. Siempre que la parte compradora justifique la denegación de dicho préstamo.”
Es decir, que si el Banco no concede la hipoteca a la compradora, puede resolverse el contrato con la devolución de la señal.
Si la vivienda que vas a adquirir se encuentra gravada con un préstamo hipotecario concedido por un Banco, aparecerá en la Nota Simple del Registro, pero debes solicitar al vendedor un Certificado de la entidad bancaria que acredite qué saldo le queda por pagar de la hipoteca o si el saldo es 0 porque ya la tiene abonada en su totalidad y reflejarlo así en el Contrato.
También es importante reflejar que el inmueble deberá estar al corriente en el pago de impuestos sobre bienes inmuebles y gastos de comunidad, así como encontrarse libre de arrendatarios, cargas y gravámenes de todo tipo, siendo de cuenta de la parte vendedora los gastos de cancelación formal de los mismos si los hubiere.
2.- PEDIR NOTA SIMPLE EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: esto te dará información sobre las cargas (si tiene hipoteca), propietarios, posibles embargos, características del inmueble (m2 por ejemplo), si se incluye el trastero o el garaje, si tiene alguna servidumbre, etc,
3.- ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA:
Llegado el momento pactado por las partes, la Notaría nos va a pedir:
.- DNI de vendedor y comprador.
.- Certificado de la Administración de fincas de estar al corriente de los pagos de la Comunidad.
.- IBIS: los 4 últimos años, así poder comprobar si se han abonado o no por el propietario (los anteriores estarían prescritos por eso no se reclaman).
.- Certificado de Eficiencia Energética.
.- Documentación del Préstamo hipotecario del banco con el que vas a firmar la hipoteca si fuese el caso.
Si tienes alguna duda puedes contactar en la siguiente dirección: maria@bonomeabogados.es.